Kort svar
Takstmannen vurderer bygningen og det nærmeste rundt den, som drenering og terreng mot grunnmuren. Om tomta ligger i en kvikkleiresone, i et skredområde eller på forurenset grunn, er ikke det tilstandsrapporten skal svare på.
Selger skal opplyse om det som er kjent i egenerklæringen. Men det selger ikke vet om, står ikke der. Derfor bør du sjekke registrene selv.
Hvem sjekker hva
| Dokument | Hva det dekker |
|---|---|
| Tilstandsrapport | Bygningen: tak, våtrom, kjeller, drenering, elektrisk anlegg og lignende. Skrevet av en bygningssakkyndig etter befaring. |
| Egenerklæring fra selger | Det selger kjenner til av feil, skader og forhold ved eiendommen. |
| Salgsoppgaven fra megler | Blant annet reguleringsplan, kommunale avgifter, heftelser i grunnboken og ferdigattest. |
| Offentlige kartregistre | Grunnen og omgivelsene: kvikkleire, skred, flom, radon, forurensning, støy, kulturminner. Dette må du slå opp selv. |
Sjekklisten: grunnen og omgivelsene
Alt dette står i offentlige registre og kan slås opp for en adresse.
- Kvikkleire. Ligger eiendommen i en kvikkleiresone fra NVE, og ligger den under marin grense? Slik sjekker du kvikkleire.
- Skred. Er det aktsomhetsområde eller faresone for skred? Det er ikke det samme. Forskjellen forklart.
- Flom. Ligger tomta i en flomsone, og er den kartlagt med klimapåslag? Flomsoner forklart.
- Radon. Hva er aktsomhetsgraden, og er det målt i boligen? Radon ved boligkjøp.
- Forurenset grunn. Er eiendommen registrert i Miljødirektoratets database? Hva registreringen betyr.
- Støy. Ligger boligen i gul eller rød støysone? Støysonene forklart.
- Fredning og SEFRAK. Er huset fredet eller registrert som eldre bygg? Hva det betyr for oppussing.
- Eiendomsgrensene. Hvor nøyaktig er grensen i kartet? Nøyaktighetsklassene.
- Grunnforholdene. Hvilken løsmassetype står huset på, og hvor dypt er det til fjell? Løsmassetypene og dybde til fjell.
Kjøper du tomt eller hytte? Da er listen enda viktigere. Det finnes ingen tilstandsrapport som dekker en ubebygd tomt, og hytter ligger oftere i bratt terreng, ved vann eller langt fra der kommunen har detaljkartlagt.
Det du må spørre kommunen eller megler om
Noe står ikke i nasjonale kartregistre, men hos kommunen. Det skal som regel være med i salgsoppgaven, men les det selv:
- Reguleringsplan. Hva kan bygges på tomta og på nabotomtene?
- Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Er det som er bygget, godkjent? Gjelder også tilbygg og innredet kjeller.
- Heftelser og servitutter. Står det rettigheter for andre i grunnboken, for eksempel veirett eller rett til å legge ledninger?
- Vann og avløp. Er eiendommen tilknyttet kommunalt nett, eller har den egen brønn og avløpsanlegg?
Hva du gjør med dette
- Slå opp adressen før visning. Da vet du hva du skal spørre om.
- Finner du noe, spør megler før budrunden. Svaret kan endre hva du er villig til å by.
- Ta skriftlig vare på svarene. Et spørsmål du stilte før kjøpet, står sterkere enn et du stiller etter.
Vanlige spørsmål
Sjekker takstmannen kvikkleire og skred?
Nei. Tilstandsrapporten vurderer bygningen og det nærmeste rundt den, som drenering og terreng mot grunnmuren. Om eiendommen ligger i en kvikkleiresone eller et skredområde, står i NVEs kart og må sjekkes der.
Hva bør jeg sjekke før jeg legger inn bud på en bolig?
I tillegg til tilstandsrapport, egenerklæring og salgsoppgave bør du sjekke kvikkleire, skred, flom, radon, forurenset grunn, støy, fredning og nøyaktigheten på eiendomsgrensene. Alt dette står i offentlige registre og kan slås opp for adressen.
Hvor finner jeg reguleringsplanen for en eiendom?
Hos kommunen, som regel i kommunens kartløsning eller planregister. Megler skal legge ved reguleringsopplysninger i salgsoppgaven.
Er det tilstandsrapport på tomter?
Nei. Tilstandsrapporten gjelder bygninger. Kjøper du en ubebygd tomt, må du selv sjekke grunnforhold, naturfare og regulering.
Kilder: avhendingslova, forskrift til avhendingslova (tryggere eiendomshandel), og datasettene fra NVE, NGU, Miljødirektoratet, Riksantikvaren og Kartverket, publisert via Geonorge. Sist oppdatert 27. september 2026.